SFH — Atraso na Entrega de Imóvel PMCMV

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS Justiça Federal — 5ª Vara Federal de Curitiba/PR

SÍNTESE DOS FATOS

A Requerente firmou contrato de compra e venda de imóvel no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) com a Requerida CEF, tendo como incorporadora a Projeto Residencial X15 SPE e construtora a LYX Participações. O contrato de mútuo, firmado em 28/04/2020, estabeleceu prazo de entrega para 28/03/2023. Esse prazo seria prorrogável uma única vez por até seis meses mediante ocorrência de caso fortuito ou força maior devidamente autorizada.

Decorrido o prazo, o imóvel não foi entregue. A Requerente adimpliu regularmente todas as suas obrigações contratuais.

RESPONSABILIDADE DAS REQUERIDAS

Além de atuar como agente financeira, a Requerida CEF é responsável pela fiscalização do empreendimento, tendo inclusive poderes de substituição da construtora em caso de descumprimento injustificado dos prazos, nos termos da cláusula 4.15 do contrato. O atraso na entrega decorre tanto da falha da incorporadora e construtora quanto da omissão da CEF em fiscalizar e adotar as medidas necessárias.

DOS PEDIDOS

a)

;

b)

;

c)

;

d) Inversão do ônus da prova, nos termos do art. 6º, VIII do CDC.

EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) JUIZ(A) FEDERAL 5ª Vara Federal de Curitiba — Seção Judiciária do Paraná Juizado Especial Federal

CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, instituição financeira sob a forma de empresa pública, inscrita no CNPJ sob o n.º 00.360.305/0001-04, com sede em Brasília/DF, por seus procuradores infra-assinados, nos autos da AÇÃO INDENIZATÓRIA movida por XXXXXXXXXX XXXXXXXXX, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, com fundamento nos arts. 335 e seguintes do Código de Processo Civil, apresentar

CONTESTAÇÃO

pelos fatos e fundamentos jurídicos a seguir expostos.

I — SÍNTESE DOS FATOS SEGUNDO A VERSÃO DA CEF

1. A autora adquiriu unidade habitacional no empreendimento Condomínio Clube Las Vegas, em Curitiba/PR, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), com recursos provenientes do FGTS.

2. Para tanto, foram firmados dois instrumentos contratuais distintos:

(a) Contrato de Promessa de Compra e Venda com a incorporadora Projeto Residencial X15 SPE Ltda. (doc. 07), celebrado em 27/05/2019, com prazo original de entrega previsto para 30/07/2022; e

(b) Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional com a CEF (doc. 08), firmado em 28/04/2020, que repactuou o prazo de entrega para 28/03/2023, com possibilidade de prorrogação por até 180 dias mediante ocorrência de caso fortuito ou força maior devidamente autorizada pela CEF (cláusula 4.9).

3. No referido contrato de mútuo, a CEF figura como credora fiduciária e agente financeiro do PMCMV, com função restrita ao financiamento e ao acompanhamento técnico-financeiro do repasse de recursos ao empreendimento. A construtora LYX Participações e Empreendimento Ltda. é a construtora-fiadora responsável pela execução integral da obra, e a Projeto Residencial X15 SPE Ltda. é a incorporadora do empreendimento.

4. A CEF liberou regularmente os recursos ao empreendimento, conforme cronograma de obra apresentado pelas construtoras, o que se comprova pelo histórico de desembolsos extraído de seus sistemas internos. A obra apresentou evolução regular até que, em 06/12/2023, a vistoria previamente agendada foi cancelada pela própria construtora em razão de apontamento técnico do setor de qualidade. As chaves foram entregues à autora em 06/03/2024.

5. A autora adimpliu regularmente seus pagamentos de juros de obra durante a fase de construção, fato que se admite. Os juros de obra cobrados após 28/03/2023 decorreram da automatização do sistema de cobrança da CEF, que permaneceu ativo até a conclusão técnica da obra comunicada pela construtora. Tais juros cessaram com a entrega das chaves em 06/03/2024.

6. A autora ajuizou a presente ação pleiteando, em síntese: assistência judiciária gratuita (P1); planilha evolutiva de financiamento (P2); lucros cessantes solidários a 0,65% a.m. sobre o valor do imóvel (P3); restituição em dobro dos juros de obra após 28/03/2023 (P4); indenização por danos morais solidários de R$ 15.000,00 (P5); e inversão do ônus da prova (P8).

II — TESES TRANSVERSAIS

II.1 — DA CEF COMO AGENTE FINANCEIRO DO PMCMV — AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA

7. A Caixa Econômica Federal atuou no presente caso exclusivamente como credora fiduciária e agente financeiro do Programa Minha Casa, Minha Vida, com função restrita ao financiamento e ao acompanhamento técnico-financeiro do repasse de recursos.

8. A responsabilidade pela execução da obra é contratualmente exclusiva da construtora LYX Participações e Empreendimento Ltda. e da incorporadora Projeto Residencial X15 SPE Ltda., conforme cláusula 07 do Contrato CEF/Incorporadora e Construtora (doc. 10) e cláusula 4.15 do Contrato de Mútuo (doc. 08).

9. A cláusula 4.15, ao conferir à CEF poderes de substituição da construtora, estabelece uma faculdade de fiscalização e intervenção técnica, não obrigação absoluta e imediata de substituição compulsória. O texto contratual é claro ao empregar linguagem facultativa, conferindo à CEF a prerrogativa — e não o dever incondicional — de promover a substituição da construtora em hipóteses específicas e mediante avaliação técnica.

10. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 996 (REsp 1.729.593/SP), não fixou responsabilidade solidária automática do agente financeiro pelo atraso construtivo, mas condicionou-a à assunção de responsabilidade específica pela obra — o que não se verifica no caso concreto.

11. Importa registrar que precedente histórico desta mesma Justiça Federal (processo 5001468-24.2025.4.03.6108, T1) acolheu expressamente a ilegitimidade passiva da CEF para vícios construtivos em empreendimento do PMCMV, reconhecendo a distinção entre o papel de agente financeiro e o papel de construtor.

12. Requer-se, portanto, o reconhecimento de que a CEF não possui responsabilidade solidária nos pedidos de lucros cessantes (P3) e danos morais (P5), circunscrevendo-se sua responsabilidade, no máximo, à devolução dos juros de obra cobrados após 28/03/2023 (P4).

II.2 — DA AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO DA CEF

13. A Caixa Econômica Federal não praticou qualquer ato ilícito que possa fundamentar o dever de indenizar. Sua conduta foi pautada estritamente nos termos do contrato livremente pactuado (doc. 08) e na regulamentação do Programa Minha Casa, Minha Vida.

14. Para que se configure a responsabilidade civil, nos termos dos arts. 186 e 927 do Código Civil, é necessária a presença cumulativa de três pressupostos: (a) ato ilícito; (b) nexo de causalidade; e (c) dano. No presente caso, ausente o ato ilícito próprio da CEF, ausente o nexo de causalidade e ausente dano imputável especificamente à conduta da CEF, impõe-se a improcedência dos pedidos de lucros cessantes (P3) e danos morais (P5) em relação a esta Requerida.

II.3 — DA CONTRAPOSIÇÃO FÁTICA

15. A narrativa da autora atribui à CEF omissão culpável na fiscalização e na substituição da construtora. A CEF apresenta versão fática distinta, amparada em documentação interna.

16. Em 06/12/2023, a vistoria previamente agendada foi cancelada pela própria construtora em razão de apontamento técnico do setor de qualidade — fato que demonstra que o atraso residual decorreu de questões técnicas de responsabilidade exclusiva da construtora, não de omissão da CEF. As chaves foram entregues em 06/03/2024, aproximadamente 11 meses após o prazo contratual.

III — DO MÉRITO — ANÁLISE POR PEDIDO

III.1 — IMPUGNAÇÃO AO PEDIDO DE ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA (P1)

17. A CEF impugna a concessão de assistência judiciária gratuita nos termos do art. 99, §§ 2º e 3º, do CPC. A mera participação no PMCMV não equivale, automaticamente, à hipossuficiência econômica para fins processuais. A autora constituiu advogado particular para patrocinar a presente causa, o que constitui indício de capacidade econômica. Não foram apresentados extratos bancários ou declaração de imposto de renda além da declaração unilateral de hipossuficiência.

18. Requer-se a intimação da autora para que comprove documentalmente sua alegada hipossuficiência.

III.2 — APRESENTAÇÃO DA PLANILHA EVOLUTIVA (P2)

19. A CEF não se opõe à apresentação da planilha evolutiva, que será juntada aos autos em cumprimento ao dever de colaboração processual (arts. 396 e 397 do CPC). Registra-se, contudo, que a apresentação voluntária não importa reconhecimento de ilicitude na cobrança dos juros de obra anteriores a 28/03/2023, que eram devidos contratualmente.

III.3 — LUCROS CESSANTES (P3) — AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CEF E IMPUGNAÇÃO AO CRITÉRIO

20. Admite-se que o contrato de mútuo foi firmado em 28/04/2020 com prazo de entrega previsto para 28/03/2023 (doc. 08, item B.7.1). Admite-se que a autora adimpliu regularmente suas obrigações contratuais. Admite-se que a obra não foi entregue no prazo pactuado e que as chaves foram entregues em 06/03/2024. Admite-se, portanto, que houve atraso na entrega.

21. Contesta-se, com firmeza, que a CEF seja solidariamente responsável por esse atraso. A CEF não é construtora nem incorporadora. Sua função contratual é estritamente de credora fiduciária e agente financeiro no âmbito do PMCMV, com atribuições limitadas ao financiamento, ao repasse de recursos e ao acompanhamento técnico-financeiro.

22. Contesta-se que o percentual de 0,65% sobre o valor do imóvel seja critério adequado para cálculo dos lucros cessantes. O STJ, no Tema 996 (REsp 1.729.593/SP), item 1.2, fixou que os lucros cessantes devem ser calculados com base no valor locatício de imóvel assemelhado, não em percentual fixo. O art. 403 do Código Civil exige que os lucros cessantes sejam certos e demonstrados.

23. Requer-se: (a) primariamente — a exclusão da CEF da condenação por lucros cessantes; (b) subsidiariamente — que o valor seja apurado com base no valor locatício real de imóvel assemelhado na região do empreendimento, conforme determinado pelo STJ no Tema 996, item 1.2.

III.4 — JUROS DE OBRA PÓS-PRAZO (P4) — ADMISSÃO DA DEVOLUÇÃO SIMPLES E CONTESTAÇÃO DA DOBRA

24. A CEF, em postura de boa-fé processual, admite que os juros de obra cobrados após 28/03/2023 são indevidos, nos termos do STJ Tema 996, item 1.3, e devem ser restituídos de forma simples, com atualização monetária e juros legais.

25. Contesta-se, todavia, que a devolução deva ser em dobro. A cobrança dos juros de obra após 28/03/2023 configurou engano justificável pelos seguintes fundamentos:

(a) Cobrança automatizada: o sistema de financiamento habitacional da CEF mantém a cobrança de juros de obra durante toda a fase de construção, cujo encerramento técnico depende da comunicação formal da conclusão da obra pela construtora. Não houve ato doloso ou deliberado de cobrar valores que sabia indevidos.

(b) Vinculação ao encerramento técnico da fase construtiva: a CEF aguardava a conclusão das obras pela construtora LYX para encerrar a fase de construção. A obra somente foi tecnicamente concluída e as chaves entregues em 06/03/2024, momento em que a cobrança cessou automaticamente.

(c) Previsão contratual expressa: o contrato de mútuo (doc. 08) previa a cobrança de juros de obra durante toda a fase de construção, cujo término dependia de ato da construtora.

26.

. A cobrança automatizada, vinculada à conclusão técnica da obra pela construtora e cessada com a entrega das chaves, configura tipicamente o engano justificável reconhecido pela jurisprudência.

27. Requer-se: (a) o reconhecimento do direito da autora à devolução simples dos juros de obra cobrados após 28/03/2023, com atualização monetária pelo IPCA-E e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; (b) o afastamento da devolução em dobro, reconhecendo-se o engano justificável.

III.5 — DANOS MORAIS (P5) — AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL E IMPUGNAÇÃO AO QUANTUM

28. A autora requer a condenação solidária das requeridas ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00. Admite-se o atraso na entrega do imóvel. Contesta-se, com firmeza, que a CEF tenha praticado qualquer ato ilícito gerador de dano moral, e contesta-se que exista nexo de causalidade entre a conduta da CEF e o alegado dano moral.

29. O serviço prestado pela CEF é o financiamento habitacional, não a construção do imóvel. Eventual defeito no serviço de construção (atraso na entrega) não é imputável ao serviço de financiamento, que foi prestado regularmente. O STJ, no Tema 996, não impõe automaticamente solidariedade do agente financeiro por dano moral decorrente do atraso construtivo.

30. Subsidiariamente, caso o juízo entenda por reconhecer a responsabilidade solidária da CEF, impugna-se o quantum pretendido de R$ 15.000,00. A própria autora cita, em sua petição inicial, o precedente do TRF4 (AC 5015399-36.2018.4.04.7200), no qual o Tribunal fixou a indenização por danos morais em R$ 10.000,00 em caso semelhante envolvendo atraso na entrega de imóvel no PMCMV.

31. Requer-se: (a) primariamente — a improcedência do pedido de danos morais em relação à CEF; (b) subsidiariamente — a redução do quantum para R$ 10.000,00, em consonância com os precedentes do TRF4 em casos análogos.

III.6 — INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA (P8)

32. O contrato de financiamento habitacional no âmbito do PMCMV com recursos do FGTS é regido primariamente pela Lei 8.036/90 e pela regulamentação do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). O STJ, no julgamento do REsp 1.694.344/PR, decidiu que a relação entre mutuário e agente financeiro do SFH com recursos do FGTS não configura relação de consumo para fins de inversão do ônus da prova.

33. Subsidiariamente, ainda que se aplique o CDC, a inversão é desnecessária em relação à CEF: a planilha evolutiva será apresentada voluntariamente, esvaziando a necessidade de inversão nesse ponto. A hipossuficiência técnica da autora, se existente, refere-se aos fatos da construção — responsabilidade da LYX e X15, não da CEF.

34. Requer-se o indeferimento da inversão do ônus da prova em relação à CEF.

IV — DOS PEDIDOS DEFENSIVOS

Ante o exposto, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL requer:

(a) Reconhecimento da CEF como mero agente financeiro/credora fiduciária, sem responsabilidade solidária pela execução da obra e pelo atraso;

(b) IMPROCEDÊNCIA dos lucros cessantes (P3) em relação à CEF — ausência de nexo causal;

(c) Subsidiariamente: apuração dos lucros cessantes pelo valor locatício real (STJ Tema 996, item 1.2);

(d) Devolução SIMPLES dos juros de obra pós-28/03/2023 com IPCA-E e juros de 1% a.m. desde a citação (STJ Tema 996, item 1.3);

(e) AFASTAMENTO da devolução em dobro (P4) — engano justificável (EAREsp 600.663/RS);

(f) IMPROCEDÊNCIA dos danos morais (P5) em relação à CEF — ausência de ato ilícito e nexo causal;

(g) Subsidiariamente: redução do quantum de R$ 15.000,00 para R$ 10.000,00 (TRF4 — AC 5015399-36.2018.4.04.7200);

(h) INDEFERIMENTO da inversão do ônus da prova (P8) em relação à CEF (REsp 1.694.344/PR);

(i) Condenação da autora em honorários advocatícios de sucumbência (art. 85, CPC);

(j) Produção de todas as provas em direito admitidas.

Protesta provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos.